경매 입찰 및 낙찰후 셀프 등기하기

경매 입찰

 

1. 경매사이트에서 수시로 확인하여 적당한 물건을 찾으면

   경매 입찰일을 잘 기억하고 보증금액, 인감증명등을 준비한다.

 

2. 입찰 실시일에 보증금과 서류(인감, 인감증명, 대리인참여시 위임장, 신분증)을 준비하여

   해당 법원에 가서 입찰표를 작성하여 접수한다.

 

3. 최고가 낙찰 되었을때 보증금 영수증을 챙겨 돌아와 법원에서 대금지급기한통지서가 오기를 기다린다.

 

4. 법원 통지서는 낙찰후 보통 한달내에 오지만 채무자가 항고를 하면 지연될 수 있다.

 

** 우리의 경우 경매일에 낙찰받고 1주일의 매각결정기일이 지나고 한달이 다 되어도 대금지급기한통지서가

    오지 않아 알아보았더니 항고가 접수 되었다고 했다.

    보통 항고는 일정액의 보증금을 걸고 하는경우가 있고 서류만 접수하는 경우가 있는데

    보증금은 항고가 기각이 되었을 경우 채무변제에 사용되어 찾을수 없기에

    진짜 채무를 변제할 의사가 있을경우엔 보증금을 걸고 항고를 하지만

    보증금도 없이 서류만 접수하는경우에는 채무를 변제할 의사가 없으면서 시일만 지연시키려는 의도라 한다.

    우리의 경우도 서류만 접수된 경우라 곧 기각 되었지만

    채무자의 의도대로 한 달여의 기간이 지연 되었다.

 

 

 

경매 낙찰후 셀프 등기

 

보통 법무사사무실에 의뢰하지만 수수료 부담이 크고(대략 40만원이상이라하지만 우리는 110만원이라한다)

알아보니 경매등기는 법원에 등기촉탁을 의뢰하는 비교적 간단 절차라 대학생 우리딸에게 저렴한 알바비로 맡기기로 했다.

 

 

 

 

절차 알아보기

 

 

< 미리 준비할 서류 >

 

1. 매각대금완납증명원(양식 다운받아 작성) 2부

2. 부동산등기사항전부증명서(등기부등본) 1부

3. 토지대장등본(대지권에 관한 것) 1부

4. 건축물관리대장(집합건물은 해당 호수에 관한것) 1부

5. 주민등록등본 1부

6. 말소할사항(부동산등기상전부증명서를 보고 직접 작성) 4부

7. 부동산소유권이전등기 촉탁신청서(양식 다운받아 작성) 1부

8. 대리인이 할 경우 위임장 , 인감증명 각 3부씩(법원보관금납부명령서, 취등록세납부신청서, 인도명령신청서)

9. 대금지급기한통지서, 신분증, 도장

10. 알아갈것- 환급계좌

11. 부동산인도명령신청서 (대상인 각 1부씩)

 

 

<  구입해야 할 것 >

 

1. 수입증지 500원 1매(매각대금완납증명원)

2. 수입증기 이전용 15,000원 1매, 말소용 1 개수당 3,000원(부동산소유권이전등기 촉탁신청서) - 3만원초과시 영수증

3. 수입인지 1,000원(인도명령신청서 1장에 1매씩)

 

 

 

 

 

먼저,  낙찰 대금 납부및 증명원 획득 - 법원 민사집행과 담당경매계와 은행

 

  1.  대금지급기한통지서, 신분증(대리인 위임장, 인감증명)을 지참하고 민사집행과 담당경매계로 가서 법원보관금 납부명령서를 발부 받는다.

 

  2.  법원내 은행으로 이동하여 법원보관금 납부서(환급계좌 알아야함)를 작성하여 잔금과 함께 내고 법원보관금영수필통지서 를 받고  대금완납증명원 작성용 수입인지 1매(500원)을 구입한다.

      법원보관금영수필통지서 를 복사 하여 보관한다.

 

  3.  민사집행과 담당경매계로 가서  미리 작성해간 낙찰대금완납증명원 (2부 중 1부에 500원권 수입인지를 붙인다) 와 법원보관금영수필통지서 원본 을 제출하면 수입인지를 붙인 낙찰대금완납증명원 (접수인과 증명인등을 날인해줌, 뒷장에 부동산의 표시 -부동산목록으로 사용- 가 첨부되었음) 을 교부 받는다.

 

 4. 부동산목록(부동산의 표시)와 낙찰대금완납증명원을 각 몇 부씩 복사 한다.

 

 

 

  

다음 인도명령신청: 대금납부후 6개월이내, 보통 대금납부후 소유권이전등기 촉탁신청전에 함

 

1. 준비서류

 

부동산인도명령신청서 (1인 1매씩 작성, 수입인지 각 1,000원)

 

첨부서류: 낙찰대금완납증명원 사본(1인1부씩), 부동산표시목록 (1인 3부씩)

               송달료납부영수증(1인당 19,140원씩 건당 납부)

 

대리인 접수시 위임장, 인감증명, 대리인신분증, 본인접수시 본인신분증

 

2. 전입세대열람(주민자치센터에서 사건내역을 인쇄한 경매정보지와 신분증을 지참하여 발급받는다)을 통해 인도대상자를 확인하여 해당자 모두를 대상으로 신청해야한다.

 

3. 작성, 준비한 서류를 경매신청과 접수계에 제출 하여 접수하고 부여된 인도명령의 사건번호 를 알려주는데

잘 받아 적어 둔다.

 

 

 

 

다음,  취득세, 이전등기등록세, 말소등록세납부 - 시군구청 세무과와 은행

 

  1. 시군구청 세무과에 가서 낙찰대금완납증명원 복사본과 법원보관금영수필통지서 복사본, 말소할 사항을 제출,

     취득세및 취득세감면 신고서 를 작성, 제출하여 취등록세납부고지서, 말소등록세납부고지서 를 밥급 받는다.

 

  2.  은행에 가서 취세납부고지서와 말소등록세납부고지서 (말소 개수당 3,600원)를 납부 하고 영수증을 받는다.   

 

  3.  은행에서 국민주택채권 매입(시가표준액에 맞게 매입후 즉시매도)하고 부담금 납부 후  국민주택채권매입확인서  또는   거래내역서를 발급 받는다.(시가표준액 x 요율 - 참고:6억원인상 서울 3.1%)

 

  4.  법원으로 돌아와 취득세, 등록세 영수증, 국민주택채권매입확인서를 복사하여 보관한다.

 

 

 

 

 

 다음  소유권이전 (소유권이전등기 촉탁신청) - 법원 민사집행과 경매담당계

 

 1. 법원내 은행에서 법원등기수입증지(이전 15,000원 말소 1건당 3,000원)구입 한다.

    이때 3만원초과일때는 하나의 영수증 으로 처리 가능.

 

 2. 첨부서류: 부동산목록, 말소할 사항 각 4부,

    부동산등기사항전부증명서, 토지대장등본, 건축물대장등본, 주민등록등본, 취득세영수증, 등록세영수증 각 1부  

 

 3. 민사집행과 경매담당계로 가서 작성한 부동산소유권이전등기 촉탁신청서 와 첨부서류, 수입증지 또는 영수증 를 편철하여 제출 한다.

 

 4. 서류만 완벽하다면 통상 2~3일 이면 처리가 완료 된다고 하니 일주일 정도 후에 등기확인을 하고

    등기필증이 경매계로 도달하기까진 2주가 걸린다한다.

 

 

 

===  인터넷검색을 기초로 작성하였고 직접 경험 후  정정함 ====

    

 

 

 

 

              

              

 

***  인터넷으로 알아보니 법원마다 조금씩 다른지 완전히 일치하지는 않아 최대한 최근의경험과 근사 지역 경험을

      토대로  정리해 보았다.

      일단 서류작성과 발급은 준비 되었고 등기 하루전인 내일 은행을 돌며 자금을 모아 인출한 후

      다음날인 4월4일에 잔금치루고 등기촉탁신청을 하러 갈 예정이다.

      비교적 법무적 전문적 지식이 필요한것 같지 않아 시간과 발품을 팔면 어렵지 않게 완료할 수 있을듯하다.

 

      부동산 인도명령신청은 6개월이내에 하지 않으면 명도소송으로 넘어간다고 한다.

      경매낙찰후 가장 어려운 문제는 사실 점유자의 부동산 인도라 생각 한다.

      강제 집행까지 가지 않고 원할하게 잘 이루어 지길 빌어본다.                                                   2013.04.02

 

***  드디어 오늘 잔금및 세금납부, 등기촉탁을 무사히 마쳤다.

      역시 법원마다 다를수도 있어선지 알아뒀던 방법과 조금 다르기도 했고 다운받은 양식이 바뀌어 급히 다시 작성해야

      할 때도 있었으며

      조금 애매하다 싶은 부분은 틀린 부분도 있었지만

      어찌되었든 하루만에 무사히 잘 끝났다.

      그래도 오늘은 잘 모르는 일을 더듬더듬 서툴게 해서 실수도 있었고 시간도 지연되기도 했지만

      다음번에 또 기회가 된다면 완벽히 잘 해낼수 있을것 같다.                                                      2013.04.04

 

 

***  서류 접수후 이틀후 등기소에서 연락이 왔다.

      토지대장과 건축물관리대장을 다시 제출하라는 것.

      인터넷으로 발행 받아 제출한 것이었는데 토지대장은 제출한 집합건물(아파트) 전체에 관한것이 아닌

      대지권에 관한 것이 필요하고 건축물관리대장 또한 제출한 전체 동에 관한것이 아니라 해당 호수에 관한것이

      필요하다고 한다.

      다음날 우리 알바생 희원이가 등교전에 구청에 들러 서류 발급 받아 법원 등기소에 가서 제출을 했다.

      그리고 드디어 바로 다음날인 오늘 등기가 완료된것을 확인할 수 있었다.

     

      등기권리증(등기필증)은 등기소에서 우편으로 법원 해당 경매계(우린 경매2계 였다)로 발송하여 도착하면

      우리가 찾아 갈 수 있다한다.

      우편으로 받을 수 있다고 하던데 그런 안내를 못 받아 그대로 접수를 했었다.

      암튼 며칠 후에 해당 경매계에 전화하여 도착이 확인 되면 본인은 신분증, 대리인은 위임장을 갖고

      찾으러 가면 끝이다.                                                                                                           2013.04.10

 

 

  

 

     =====양식=====

 

  1.  매각대금완납증명원.hwp

 

 

  2.  말소할 사항:  특별한 양식이 없고 부동산등기부를 보고 말소할 사항을 적어내려간다.

 

      (예)                

말소할 사항

 

경기도 여주시......

 

                                       갑구사항~~~~~

 

                                       을구사항~~~~~ 

 

 

 

  3.    부동산소유권이전등기촉탁신청서.hwp

 

 

  4.     부동산인도명령신청.hwp